ACHAT

C’est l’acquisition d’un bien en échange du règlement comptant ou à terme du coût correspondant.

ACHAT EN INDIVISION

L achat en indivision permet à des personnes sans lien de parenté d acquérir ensemble un bien immobilier. Cette formule intéresse particulièrement les personnes vivant en concubinage. Les acquéreurs signent une convention d indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, laquelle n est pas obligatoirement égale. Chaque indivisaire peut consentir sur sa part une hypothèque. L indivision cesse soit par la vente de la part de l un des indivisaires, soit par le décès de l un d entre eux.

ACTE AUTENTHIQUE

Rédaction d’un contrat qui doit être réalisé par un notaire afin d’être publié au bureau des hypothèques. Tout transfert de propriété (vente, échange) doit faire l’objet d’un acte authentique.

ACTE SOUS SEING PRIVE

Acte contenant un engagement ou des obligations entre les parties signataires. Il n’est soumis à aucune condition de forme, autre que la signature des parties de l’acte.

ADMINISTRATEUR DE BIENS

C’est un professionnel réalisant des opérations de gestion immobilière dans le cadre d’un mandat qui lui est confié. Il joue le rôle du syndic dans la gestion de syndic ou le rôle du gestionnaire pour le compte de propriétaires individuels.

AGENCE BANCAIRE

Etablissement secondaire de crédit qui offre pratiquement les mêmes prestations que l’établissement principal de crédit. Ces établissements sont parfois spécialisés.

AGENT IMMOBILIER

Cet intermédiaire titulaire d’une carte professionnelle et d une garantie financière suffisante (loi du 2 janvier 197) a vocation de représenter à la fois le propriétaire, l acquéreur ou le locataire lors de la réalisation de la transaction. Un agent immobilier ne possédant pas de carte professionnelle ne peut exercer cette activité. La rémunération de ce professionnel est libre (commissions, honoraires). Elle doit obligatoirement apparaître dans tous les actes.

AIDE PERSONNALISÉE AU LOGEMENT (APL)

C est une aide de l’État destinée aux ménages de manière à diminuer leur loyer ou les annuités d emprunt en cas d accession à la propriété. Cette aide concerne la résidence principale et elle est attribuée sous condition de ressources.

AMORTISSEMENT DU CAPITAL

Le remboursement du capital emprunté durant la période de prêt représente son amortissement.

AMORTISSEMENT DUN EMPRUNT

C est le remboursement planifié d un prêt.

ANNUITÉ

C est le montant annuel du remboursement d un prêt comprenant le capital et les intérêts.

ASSURANCE

Assurance obligatoire souscrite par le constructeur d un logement afin de couvrir les dégâts éventuels.
Elle doit inclure 3 types de garantie :
- garantie de parfait achèvement ou biennale : couvre les défauts de construction et de conformité,
- garantie de bon fonctionnement ou quinquennale: couvre les défauts des éléments d équipement du logement tels que les portes ou les fenêtres,
- garantie de solidité ou décennale : couvre les dommages portant atteinte à la solidité et à la pérennité du logement.

ASSURANCE DECES-INVALIDITE

Tout souscripteur d un prêt immobilier doit être obligatoirement couvert, moyennant une prime, par une assurance décès-invalidité. Cette assurance prend en charge les sommes restant dûes au titre du prêt immobilier (en cas de décès ou d invalidité absolue et définitive) ou le remboursement des échéances (pendant la durée de l incapacité de travail, momentanée). En aidant l emprunteur à surmonter d éventuelles difficultés, l assurance lui permet de conserver sa maison dans son patrimoine.

ASSURANCE DOMMAGES

Le Code de la construction et de l habitation indique en particulier que « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l ouvrage. de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment doit souscrire avant l ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs... »

ASSURANCE GROUPE

Contrat d assurance souscrit par un prêteur auprès d une compagnie d assurance. Cette assurance permet à chaque emprunteur d adhérer individuellement à une assurance décès, invalidité, perte d emploi?chômage en vue de garantir son crédit.

ASSURANCE PERTE D EMPLOI

Cette assurance n est pas toujours obligatoire. En cas de perte d emploi, elle compense la perte de revenu de l assuré en prenant en charge temporairement tout ou partie des remboursements du crédit. Les garanties varient fortement d un contrat à un autre, prenez donc le temps de le lire.

BAIL

Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi "contrats de location".

BAIL D HABITATION

Contrat de location portant sur un local à usage d habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Le bail engage le bailleur pour au moins 3 ans. Le locataire, lui, peut résilier à tout moment, à condition de respecter un préavis de 3 mois.

BESSON (loi)

La loi Besson est destinée aux particuliers qui investissent dans un logement neuf ou ancien destiné à la location. Elle permet de déduire de ses revenus fonciers, outre les intérêts d emprunt et les charges foncières, également l amortissement du prix de revient de l immeuble. Des conditions de loyers et de ressources du nouveau locataire doivent être respectées. Ces conditions sont définies par décret chaque année.

BORDEREAU D INSCRIPTION HYPOTHECAIRE

Document adressé au bureau des hypothèques, résumant les caractéristiques essentielles d un acte permettant de prendre des garanties sur le bien d un débiteur.

CADASTRE

Documents administratifs incluant le plan parcellaire, l état de section et la matrice cadastrale, permettant d identifier les propriétés de chaque commune et pouvant être consultés à la Mairie correspondante.

CAP

C est la valeur maximale que peut prendre le taux. Un prêt « capé » est un prêt qui prévoit un butoir ou un plafond maximum de hausse de taux ou de durée. On utilise le cap pour les prêts à taux variable.

CAPITAL

Montant du prêt qui est consenti à un emprunteur. Ce montant peut être versé en une ou plusieurs fois, soit à l emprunteur, soit au notaire chargé de rédiger l acte authentique.

CAPITAL RESTANT DU ou C.R.D

Il correspond au capital dû à un moment donné de la vie du prêt. Ce montant peut être connu à tout moment à partir du tableau d amortissement, remis après le dernier déblocage. Cela permet, par exemple, de connaître le montant à devoir à la banque lors d une revente. En général, à ce montant précis se rajoutent des frais de pénalités de remboursement de 3% sur ce capital, s appliquant aussi bien sur un remboursement total que partiel. Egalement à ce montant, pouvaient se rajouter des intérêts compensatoires pour les prêts à échéances progressives, formules qui ne se pratiquent plus aujourd hui.

CAUTION

Forme de garantie pouvant assurer le remboursement du crédit en cas de défaillance de l emprunteur. En principe, ce type de garantie s applique sur des petits montants ou vient en complément d une sûreté réelle du type Hypothèque.
La caution est en principe une personne physique. Les renseignements et documents qui lui sont demandés sont de même nature que ceux réclamés aux emprunteurs. Effectivement, encore faut-il que la caution soit solvable. C est au prêteur de s en assurer.
Cette garantie a l avantage d être gratuite. En général, les prêteurs préfèrent accepter la caution de membres d une même famille.

CAUTIONNEMENT PAR UN ORGANISME

Formule très intéressante car gratuite en général et évitant la prise d une hypothèque, donc des frais. Il s agit en fait de faire intervenir un organisme financier ou mutualiste qui se portera garant pour l emprunteur. Charge à lui de se retourner contre l emprunteur en cas de défaillance de celui-ci, après que cette caution ait remboursé le crédit au prêteur.
Deux types de cautionnement :
- Les organismes financiers et spécialisés tel que la société Crédit Logement ou la SACCEF à la Caisse d épargne qui se porteront garant moyennant le paiement d une somme (des frais de l ordre de 2 à 3%), restituable ou non pour partie dès la fin du prêt.
- Les Mutuelles type mutuelles fonctionnaires ( MGEN, Les Impôts, l armée, le Trésor .) qui se portent garant gratuitement pour leurs adhérents, mais avec des critères bien définis comme un endettement maximum, ou un montant de crédit maxi. Il faut compter un délai de un mois - en moyenne - pour obtenir une réponse.

CERTIFICAT DE CONFORMITE

Document délivré par la Direction Départementale de l Equipement ( DDE) ou la mairie, trois mois environ après la fin des travaux et attestant la bonne conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire accordé.
A l achat d une maison relativement récente, il est important que ce document soit fourni pour éviter des déconvenues sur certains travaux non conformes.

CERTIFICAT D URBANISME

Délivré par les services administratifs, il permet de savoir si un terrain est constructible ou non, de connaître les règles d urbanisme applicables dans la commune considérée.

COMPROMIS DE VENTE

C est un avant-contrat signé par le vendeur et l acheteur d un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un notaire. Comme il engage les deux parties, l acheteur verse généralement un acompte de 1 % du prix de vente lors de la réalisation de cet avant-contrat.

COMPTE D ÉPARGNE LOGEMENT (CEL)

Livret d épargne plafonné non bloqué, produisant un intérêt net d impôt. Il permet d obtenir un prêt immobilier sous certaines conditions à un taux réduit et une prime de l État.

CONCUBINAGE ET credits

Ne pas être marié n empêche absolument pas d emprunter. Dans ce cas là, il s agit d un achat en indivision dont la quote-part de chacun est en général de 5 % , mais qui peut être définie différemment en fonction de l apport de chaque emprunteur par exemple, ou de la part de revenu qu il souhaite investir par mois ( du type 6 - 4%). Il est utile de rappeler qu il est absolument indispensable de faire notifier par acte, la valeur de l apport de chacun. En effet, le cas où l un des co-indivisaires apporte par exemple 4 % d apport sans l avoir précisé et ne pouvant retrouver sa somme au moment d une séparation et vente du bien, est bien connu malheureusement des études notariales.

CONDITIONS RÉSOLUTOIRES

La résolution d un contrat s impose lorsque l acquéreur n’exécute pas les engagements qu il a pris en particulier lorsqu il y a défaut de paiement du prix.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Ce sont des clauses que l acquéreur où l emprunteur doit faire mentionner dans la promesse de vente ou le compromis de vente ou la demande de prêt, de manière à se libérer de ses engagements. Parmi les conditions qui figurent dans les contrats, on trouve:
- celles relatives à l obtention de tous les prêts;
- celles relatives aux servitudes d urbanisme mentionnées dans le certificat d urbanisme;
- celles relatives à l exercice du droit de préemption par les collectivités publiques.

COÛT DU CRÉDIT

Ce sont les intérêts cumulés durant la période du prêt auxquels il convient d ajouter les frais annexes (assurances, frais de dossier, etc.).

DEBLOCAGE DES FONDS

Partie du capital emprunté, qui est versée à l emprunteur au fur et à mesure de l avancement des travaux.

DECLARATION D ACHEVEMENT DES TRAVAUX (D.A.T.)

A l acceptation du permis de construire, le dossier remis au demandeur comporte un document appelé D.A.T. qui doit être renvoyé à la mairie de la commune considérée dans les trente jours suivant la réelle fin des travaux.
Ce document est également souvent demandé par les établissements prêteurs pour terminer le dernier déblocage du prêt, ce qui permet de s assurer du bon déroulement du dossier.

DELAIS

Les délais correspondent à la mise en place du financement entre le compromis de vente et l acte de vente lui-même. Il est évident qu ils ne seront pas les mêmes entre une simple acquisition d une maison existante et la construction d un pavillon. Pour une acquisition, en général, entre ces deux dates, s écoule un délai moyen d un mois et demi.
Trois dates sont en principe fixées dès le départ de la réservation :
- 1 jours pour qu une demande de prêt soit déposée.
- 3 jours pour que les conditions suspensives soient levées
- 3 mois pour que la vente se réalise par acte authentique.
Considérant qu une étude financement a en principe été déjà réalisée en amont de la réservation, l emprunteur peut déposer sa demande de crédit sous quelques jours. Une semaine pour qu une offre puisse lui être proposée par la banque. 1/15 jours de réflexion et comparatif. Une dizaine de jours pour que le Notaire soit en mesure de proposer un rendez-vous = 1 mois et demi.
La méthode devrait être globalement la même pour une construction, mais il est bien évident que les délais sont plus longs pour plusieurs raisons : trouver un terrain ne veut pas dire que le type de pavillon est déjà bien arrêté ; il faut quand même du temps pour que les plans soient réalisés. Il faut aussi compter sur les délais des mairies pour les acceptations des permis de construire. Un délai de trois mois en moyenne est à prévoir.

DELAI DE REFLEXION

Délai légal de 1 jours dont dispose l emprunteur pour marquer son acceptation sur l offre de crédit. Ce délai doit obligatoirement être utilisé par l emprunteur.

DELAI DE RETRACTATION

Délai légal de 7 jours dont bénéficie l acheteur d un bien immobilier neuf à compter de la date de signature du contrat de réservation pour pouvoir l annuler. Pour les offres de prêt, l emprunteur ne bénéficie du délai de rétractation que dans le cadre des prêts à la consommation. Ce délai ne s applique pas dans le cadre des prêts immobiliers, l emprunteur bénéficiant du délai obligatoire de réflexion avant l acceptation.

DIFFÉRÉ D AMORTISSEMENT

C est la possibilité pour l emprunteur de n avoir à rembourser que les seuls intérêts du capital emprunté et ce durant plusieurs mois ou années. Cette formule permet de soulager temporairement l emprunteur confronté à d autres remboursements ou loyers.

DEVIS DESCRIPTIF

Document donnant les caractéristiques détaillées de l immeuble à construire, des travaux d équipements extérieurs et intérieurs indispensables à l implantation et à l utilisation de l immeuble.

DROIT D ENREGISTREMENT

Droit perçu par le Trésor Public lors de l enregistrement d un acte. Cette formalité administrative est obligatoire, car elle officialise l existence de l acte. Sous peine de nullité, l enregistrement d une transaction immobilière doit être effectué dans un délai d un mois (ou 1 jours si l acte n a pas été rédigé par un notaire).

DROITS D INSTRUCTION OU FRAIS DE DOSSIER

Frais prélevés par l établissement prêteur pour l étude et la mise en place du financement.

DROITS DE MUTATION

Ensemble des droits et taxes perçus par le notaire pour le compte des diverses administrations lors d un transfert de propriété : taxe départementale, taxe communale, taxe régionale, etc.

DROIT DE PREEMPTION

Droit de priorité d achat. Il donne à l État et aux collectivités locales la priorité sur d autres acquéreurs potentiels pour devenir propriétaire d un terrain ou d un bien immobilier. Le locataire jouit aussi d un droit de préemption lorsque son propriétaire décide de vendre.

ECHEANCE D UN PRÊT

Date à laquelle l emprunteur doit rembourser le capital, partiellement ou totalement, et payer les intérêts. On appelle également échéance le montant des sommes payées par l emprunteur.

ÉMOLUMENTS

Rémunération due au notaire et dont le montant est établi par le décret du 8 mars 1978. Cette rémunération comprend des émoluments proportionnels, des émoluments fixes et des émoluments de formalités.

ENDETTEMENT

Pas de réelle réglementation mais des usages en la matière. D une manière générale, l endettement considéré par le prêteur, comme étant correct, est de l ordre de 3 à 33 % . Il s agit du pourcentage du total des charges de crédits ( tous crédits confondus : Consommation, révolving, immobilier) par rapport aux revenus des emprunteurs.
Bien sûr, chaque dossier est analysé au cas par cas. Un endettement de 33% ne peut pas être considéré de la même manière pour des revenus de ménage de 2.287 € par mois avec des investisseurs dont les charges d emprunt sont remboursées par les revenus des loyers perçus.

ENVELOPPE FINANCIERE

Elle se définit dans le cadre d un plan de financement. Le client - futur emprunteur - ne sait que rarement définir ses possibilités d achat. Il est bien évident qu avant même de réserver un logement dans une agence ou chez un notaire, la possibilité d emprunt doit être définie avant. Ne connaissant donc pas au départ le coût de l opération, le prêteur fera une estimation du montant du crédit maximum pouvant être octroyer à des clients à partir des revenus, des charges actuelles, des aides au logement, l apport personnel disponible, de la composition de la famille etc..
Seulement après avoir calculé le montant maximum du prêt, il sera possible de se lancer dans une recherche de logement.

ÉPARGNE-LOGEMENT

De manière à favoriser l effort de construction de logements, les pouvoirs publics favorisent l épargne individuelle en faveur de l habitat en créant un compte ou un Plan d épargne-logement. À l issue d une période définie, l épargnant peut bénéficier d un prêt à taux réduit de manière à acquérir ou à réaliser des travaux dans une résidence principale ou secondaire.

EURIBOR (TIBEUR)

Indice bancaire européen qui s est substitué à l indice français PIBOR (ou TIOP) le 4 janvier 1999. Il peut rentrer comme indice de référence dans un prêt immobilier à taux variable.

EXPERT IMMOBILIER

Ce professionnel a pour vocation d estimer, d expertiser la valeur vénale ou locative d immeubles d habitations ou industriels, fonds de commerce, forêts... La rémunération de ce professionnel est libre.

FAIRE CONSTRUIRE

Opération "complexe" dans le sens où il faut du temps, de la patience et de la vigilance, s il fallait comparer avec une acquisition simple de logement déjà existant.
Tout d abord, bien se faire définir l enveloppe financière par un organisme de crédit de manière à pouvoir, soit définir le prix du terrain si le prix du pavillon est déjà estimé, soit l inverse si le terrain a été trouvé en un premier temps.
Le choix du terrain est important quant au lieu, sa superficie, son orientation, son accessibilité, et sa nature de sol. De même, le choix devra se porter sur un terrain individuel ou en lotissement.
Autre démarche : Soit passer un contrat d entreprise lot par lot, éventuellement aidé par un architecte qui négociera les contrats (cette solution ne permet pas d obtenir toutes les garanties apportées par un contrat de construction de maison individuelle : voir garantie) soit donc par un constructeur.
La première maison construite par un ménage ne sera sans doute pas la maison de ses rêves. En effet, il faut tenir compte du budget, souvent relativement limité à la première opération.
Le prix de la maison dépend de la qualité des matériaux, du type de maison (plein pied, étage...), de la surface habitable tenant compte de la composition de la famille, actuelle et à venir.
Il faut absolument connaître très exactement le prix total, qu il s agisse des frais annexes type branchements, raccordements mais aussi de certains autres travaux qui seront réalisés en une seconde étape par l acheteur : garage, terrasse, cuisine aménagée, papiers-peintures, cheminée. Autant prévoir dès le plan de financement ces éléments. Voir, après, en fonction de ...? entraîne très souvent un endettement élevé car les crédits supplémentaires, qui éviteront une constitution d épargne et donc du temps, n avaient pas été prévus. D autre part, ces travaux annexes ne peuvent que donner une valeur supplémentaire à la maison car s ils ne sont pas réalisés et qu il faille vendre, la somme escomptée à percevoir serait moindre.

FRAIS D ACQUISITION

Les frais d acquisition sont constitués par les droits, taxes, impôts, frais d obtention de pièces administratives et par les honoraires du notaire. En fonction du type de logement acheté (neuf ou ancien) et du mode de règlement (avec ou sans financement), ces frais varient de 3 à 8,5 % du montant de l acquisition.

FRANCHISE

Pour un crédit, il s agit de la période pendant laquelle l emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts de son emprunt. Le terme différé total est également employé.
La franchise s oppose au différé d amortissement qui est une période pendant laquelle l emprunteur ne rembourse pas le capital mais paye les intérêts.
Remarque : lors de l application d une assurance-crédit perte d emploi ou maladie, la franchise est la période suivant la survenance de l événement, pendant laquelle la prise en charge n est pas encore activée.

GAGE

Contrat par lequel un débiteur ou un tiers remet à son créancier ou à un tiers, un bien meuble lui appartenant pour garantir l exécution de la dette. Le terme "gage" désigne aussi la chose sur laquelle est constituée la sûreté (voir aussi "nantissement").

GARANTIE

Protection permettant à la banque de se faire rembourser le montant qu il vous reste à payer en cas de défaut de paiement de votre part. Il existe plusieurs types de garanties :
- l hypothèque : C est ce que l on appelle "techniquement" une sûreté. Elle résulte de l affectation d un bien à la garantie d une créance. Elle confère au prêteur plusieurs droits : le droit de rétention : retenir le bien jusqu à paiement de la dette le droit de faire vendre le droit de préférence : droit de faire payer sur le prix en priorité aux autres créanciers le droit de suite : Saisir le bien entre les mains d un tiers qui l aurait acheté. Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien, il y a donc plusieurs rangs dans ce cas. Elle est essentiellement prise dans le cas où le crédit est débloqué en plusieurs fois, comme la construction par exemple. L hypothèque ne dépossède pas du bien, puisqu il est tout à fait possible de revendre le logement, à partir du moment où une mainlevée est effectuée.
Le droit qui est conféré au prêteur ne se met en place qu en cas de contentieux judiciaire, au stade où il n y a plus d autre solution, les relations banque - client étant en général totalement coupées. Le bien sera mis en adjudication (vente judiciaire), solution ultime pour l emprunteur et en principe entraînant très souvent une perte d argent sur la valeur du bien
- le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) : Il s agit également d une garantie pour le prêteur, appelée sûreté. ( voir Hypothèque). Cette garantie s utilise sur les acquisitions ( terrain ou maisons) et coûte moins chère que l hypothèque.
- la caution : Forme de garantie pouvant assurer le remboursement du crédit en cas de défaillance de l emprunteur. En principe, ce type de garantie s applique sur des petits montants ou vient en complément d une sûreté réelle du type Hypothèque.
La caution est en principe une personne physique. Les renseignements et documents qui lui sont demandés sont de même nature que ceux réclamés aux emprunteurs. Effectivement, encore faut-il que la caution soit solvable. C est au prêteur de s en assurer.
Cette garantie a l avantage d être gratuite. En général, les prêteurs préfèrent accepter la caution de membres d une même famille.
- le nantissement : C est souvent l emprunteur qui "propose" au prêteur ce type de garantie. En fait, il s agit de donner en garantie un bien (autre qu immobilier), le plus souvent des titres bancaires type assurances vie, le tout pour éviter une hypothèque. Il convient en principe que le montant de ces placements corresponde au montant du prêt. Le nantissement est en général gratuit. La banque, détentrice des valeurs, s engage à les bloquer ( pas de possibilité de vendre) pour la durée du prêt.

GARANTIE BIENNALE

Souscrite par le constructeur, elle assure l acheteur contre tous vices de construction pendant 2 ans.

GARANTIE D ACHEVEMENT

Souscrite par le constructeur auprès d un organisme agréé, elle assure à l acheteur l achèvement de la construction ou le remboursement des sommes avancées.

GARANTIE DE LIVRAISON

Souscrite par le constructeur dans le cadre d une vente en état futur d achèvement, elle garantit à l acheteur qu il sera livré à date et prix convenus. Elle est obligatoire dans les contrats de construction individuelle.

GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT

Souscrite par l entrepreneur, elle assure l acheteur contre toutes les imperfections relevées par l acheteur pendant 1 an.

GARANTIE DECENNALE

Souscrite par le constructeur, elle assure l acheteur contre tous vices de construction pendant 1 ans.

HONORAIRES

Rémunération perçue par le notaire pour les actes et services rendus dans le cadre de ses activités. La tarification est libre et donc non fixée par décret. Elle doit faire l objet d un avertissement auprès du client avant même que le service ait été réalisé.

HYPOTHEQUE CONVENTIONNELLE

C est ce que l on appelle "techniquement" une sûreté. Elle résulte de l affectation d un bien à la garantie d une créance
Elle confère au prêteur plusieurs droits :
> le droit de rétention : retenir le bien jusqu à paiement de la dette
> le droit de faire vendre
> le droit de préférence : droit de faire payer sur le prix en priorité aux autres créanciers
> le droit de suite : Saisir le bien entre les mains d un tiers qui l aurait acheté.
> Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien, il y a donc plusieurs rangs dans ce cas.
> Elle est essentiellement prise dans le cas où le crédit est débloqué en plusieurs fois, comme la construction par exemple.
> L hypothèque ne dépossède pas du bien, puisqu il est tout à fait possible de revendre le logement, à partir du moment où une mainlevée est effectuée.
> Le droit qui est conféré au prêteur ne se met en place qu en cas de contentieux judiciaire, au stade où il n y a plus d autre solution, les relations banque - client étant en général totalement coupées. Le bien sera mis en adjudication (vente judiciaire), solution ultime pour l emprunteur et en principe entraînant très souvent une perte d argent sur la valeur du bien.

INDEMNITE D IMMOBILISATION

Somme versée par l acquéreur lors de la signature de l avant-contrat de vente (compromis ou promesse) à titre d acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, mais il s élève le plus souvent à 1 % du prix de vente du bien.

INDEMNITE DE RESILIATION DE PRÊT

L indémnité de résiliation de prêt est une pénalité de remboursement par anticipation du crédit, et qui est perçue par l organisme bancaire ayant octroyé le prêt. Cette indémnité est au maximum de 3% du capital restant dû, du prêt remboursé par anticipation.

INDICE DU COÛT DE LA CONSTRUCTION

Il traduit l évolution des prix dans le secteur immobilier. Il sert de référence pour l indexation des mensualités de certaines formules de prêts et pour la révision des loyers.

INDIVISION

Situation d un bien détenu par plusieurs personnes sans qu il y ait division matérielle. C est le cas de l achat en commun d un logement, d une succession tant que la répartition des parts entre les héritiers n est pas encore faite, ou encore lors d une dissolution de société.

INTÉRETS INTERCALAIRES

Ce sont des intérêts qui sont à payer au fur et à mesure des déblocages des fonds, cas d une construction par exemple ou de travaux de réhabilitation.
Principe simple, mais qui n est pas toujours bien perçu par l emprunteur au départ de son prêt.
Ils viennent se rajouter au coût total, puisqu ils sont à payer en attendant le démarrage du prêt c est à dire avant le point de départ d amortissement.

LOCATION, LOYER

Le loyer est la somme versée par le locataire au propriétaire en contrepartie de la jouissance d un bien immobilier donné en location. Le loyer est libre pour tous les logements.
Le contrat prévoit l indexation annuelle du loyer. L indice de référence est celui indiqué au contrat.
La variation du loyer est calculée à partir de la moyenne publiée des indices du coût de la construction des 4 derniers trimestres connus.
Attention ! En aucun cas l augmentation du loyer résultant de la révision annuelle ne peut excéder cette moyenne.
Lorsque le bailleur et le locataire sont d accord sur la réalisation par le propriétaire de travaux d amélioration, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe l augmentation de loyer consécutive à ces travaux.
Au renouvellement du bail, le loyer ne peut pas être augmenté (si ce n est l augmentation qui intervient chaque année), sauf s il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire doit faire une proposition de nouveau loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d huissier, au moins 6 mois avant l expiration du bail, en joignant les éléments de référence qui lui ont servi pour calculer ce nouveau loyer et en reproduisant intégralement l article c de la loi du 6/7/1989.
Si le loyer peut être augmenté, la hausse doit être étalée sur la durée du nouveau bail. Elle s applique par tiers, ou, si la hausse est supérieure à 1 %, par sixième même si le nouveau bail n est que de 3 ans.
Qu entend-on par " éléments de référence " ?
Il faut tout d abord que le propriétaire cite les loyers de logements " comparables " à celui de son locataire : la qualité de l immeuble doit être similaire (construction, isolation, état d entretien, présence ou non d un concierge, installation éventuelle d interphone ou de digicode...), la superficie, le nombre de pièces et le confort (on doit même tenir compte de l étage et de l ensoleillement !) du logement doivent être identiques ;
> Les logements comparés doivent être situés dans le " voisinage " : dans une grande ville, on ne pourra comparer qu avec un logement situé non seulement dans le même quartier, mais aussi dans le même groupe d immeubles. Dans une petite ville, le voisinage peut s étendre à la ville entière.
> Enfin, et surtout, les loyers de référence doivent avoir été fixés au cours des trois dernières années ; pour au moins 2/3 des références, il ne doit pas y avoir eu de changement de locataire.
Combien de références le propriétaire doit-il donner ?
Il en faut au moins trois. Mais à Paris et en région parisienne, ainsi que dans les zones géographiques où il existe un observatoire des loyers agréé, il devra en fournir six.
Où peut-on se procurer des références de loyer ?
Que l on soit propriétaire ou locataire (il sera utile au locataire d avoir lui-même des références à opposer à celles fournies par le propriétaire, en cas de désaccord), on peut s adresser auprès de syndics d immeubles, d agents immobiliers, d associations de propriétaires ou de locataires.
Mais il existe aussi, dans beaucoup de régions, un " observatoire des loyers ", dont les informations sont très rigoureuses.
L ADIL (Association d information sur le logement) peut fournir les coordonnées de ces organismes, tout comme les directions départementales de l Equipement (DDE) présentes dans chaque département.

MAITRE D OEUVRE

Personne ou entreprise désignée par le maître d ouvrage et chargé de mener à bien la construction d un logement. Ce rôle est généralement assumé par l architecte ou le constructeur.

MANDAT

Contrat par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d accomplir en son nom un ou plusieurs acte(s) juridique(s).

MOBILISATION DE CREANCE

La formule la plus ancienne c est l escompte des effets de commerce. Le plus souvent, le support de l escompte c est une traite ou encore une lettre de change. Quand l entreprise mobilise ses créances par la voie de l escompte, elle remet à sa banque des traites à l escompte.
La banque avance à son client le montant de traite diminuée des agios, c est à dire des intérêts perçus et des commissions spécifiques. Le taux pratiqué par la banque dépend des loyers de l argent et de qualité du débiteur. Si l effet revient impayé, une commission d impayée est ajoutée. Si l effet est présenté à nouveau, une commission de prorogation est exigée.
L escompte comporte un risque d impayé, mais on considère souvent en France qu une créance certaine est plus sure qu un simple découvert et les banquiers accordent plus facilement du crédit sous la forme d escompte que de découvert et plafonds d escompte accordés à un même client sont plus élevés qu un découvert.
Pourtant, le traitement des effets de commerce échu est coûteux et ceci a conduit à la mise en application en 1967 d une procédure de crédit de mobilisations des créances commerciales qui dissocie l instrument de crédit de l instrument de recouvrement.
Dans le cadre du crédit de mobilisation des créances commerciales, l entreprise cliente souscrit directement des effets à ordre de sa banque en référence à des transactions effectives mais sans intervention du débiteur.
L encours de ce type de crédit se pose sur une assiette, beaucoup plus large que l escompte puisque les créances retenues ne font nécessairement l objet d un paiement par traite, mais par chèque ou virement. L encours maximum autorisé au client dépend de son chiffre d affaire et de la régularité de ses flux de commandes.
Cette procédure n a pas eu de succès. En 1981, elle a été complétée par la procédure de la loi dite Dailly. Le Dailly permet à l entreprise de mobiliser ses factures sur des organismes ou des entreprises qui ne veulent pas ou ne peuvent pas accepter de traites. Le client remet à sa banque un bordereau de facture et sur cette base, la banque avance le montant facturé diminué de l escompte.
Ensuite il y a 2 possibilité :
1/ Soit la banque prévient le débiteur qui devra payer.
2/ Soit la banque attend que le client rembourse la mobilisation lorsqu il encaisse les factures.
Cette procédure de Dailly a beaucoup de succès dans le B.T.P., marchés publics, ou auprès des fournisseurs de la grande distribution.
Une procédure un peu similaire est mise en place sous le nom d affacturage. Une première société financière (souvent filiale de banque) achète des factures émises par une entreprise et elle se charge ensuite de leur recouvrement pour son propre compte.
Selon que la société d affacturage prend ou non à son propre compte le risque de non-paiement, elle débitera ou pas à son client les impayés. Le taux prélevé est en général supérieur au taux d escompte pour le délai qui court jusqu à l encaissement. A quoi s ajoute une commission d affacturage : 1,5 ; 2% et une prime d impayée le cas échéant.
On constate que l escompte est plus développé dans les pays latins, de droit écrit. Il a pratiquement disparu en Grande Bretagne et à sa place, dans le domaine international s est développé la pratique de l acceptation bancaire.
Une acceptation bancaire correspond à un papier tiré sur une banque est accepté par elle pour le compte d un de ses clients. Ce papier garantit le détenteur d être payé à échéance. Cette acceptation peut circuler comme un effet et donc aussi être revendue.

NANTISSEMENT

C est souvent l emprunteur qui "propose" au prêteur ce type de garantie. En fait, il s agit de donner en garantie un bien (autre qu immobilier), le plus souvent des titres bancaires type assurances vie, le tout pour éviter une hypothèque. Il convient en principe que le montant de ces placements corresponde au montant du prêt. Le nantissement est en général gratuit. La banque, détentrice des valeurs, s engage à les bloquer ( pas de possibilité de vendre) pour la durée du prêt.

NOTAIRE

Officier ministériel, Le Notaire peut être considéré comme un garant de l état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique. Et ce, dans la mesure où il a pour mission d authentifier - au moyen d actes inattaquables - les volontés des contractants, d alimenter les recettes budgétaires de l état - par des prélèvements des droits d enregistrement, des impôts et taxes - et de prévenir les litiges ou procès qui en découlent, évitant ainsi l engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à la moralisation des relations contractuelles. Son rôle est triple :

Rôle de conseil :

Au-delà du rôle de rédaction des actes, le notaire peut être un conseiller juridique sur moult questions : droit privé, droit immobilier, droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé et aussi sur la fiscalité et la gestion de patrimoine. Il a également pour mission d informer, impartialement, les parties sur la portée des engagements qu elles prennent.

Rôle de sécurité et de prévention :

Du fait de la rédaction d actes juridiques, le notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques; nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant pour les parties de se mettre à l abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur.

Rôle de conciliation et de médiation :

Face à un désaccord entre les parties, le notaire est le mieux placé pour chercher et aboutir à des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à l amiable.

O.A.T (Obligation Assimilable du Trésor)

Emprunt d Etat français émis pour une durée de 7 à 3 ans.
Le taux d intérêt des OAT est utilisé comme référence pour calculer le taux de votre crédit à taux fixe : un taux fixe pourra être décrit comme taux OAT + 1,2% par exemple.

OFFRE DE PRET

C est le contrat de prêt passé entre un établissement de crédit et un ou des emprunteurs et éventuellement des cautions. Le financement étant en place, les parties s étant mises d accord sur les chiffres, le Responsable des engagements ayant donné son accord, l établissement édite une offre, reprenant les caractéristiques du financement : montant du crédit, identité des parties, les assurances, l adresse de l objet financé, le taux, les frais, les garanties, le coût total, un tableau d amortissement et un cahier des charges. Elle peut être proposée au client avec des clauses suspensives qui devront être levées avant le 1er déblocage de fonds. Cette offre est valable 3 jours, sachant qu elle devra être obligatoirement envoyée à l emprunteur par courrier. Celui-ci aura obligatoirement un délai minimum de réflexion de 1 jours pour en prendre connaissance, et la retourner par La Poste passé ce délai. Les conditions de l offre sont valables 4 mois.
A réception par le prêteur, celui-ci la transmettra au notaire pour qu il y ait enregistrement de l acte et prise de garantie. Sinon, si la garantie est sous seing privé ou inexistante, le notaire n aura pas à intervenir sur le prêt, mais seulement sur la transaction immobilière ( maison ou terrain).
Sachant qu il s agit d une offre, elle peut être refusée par le client qui doit le signifier au prêteur.

OPTION TAUX FIXE

Possibilité pour l emprunteur ayant un crédit à taux révisable de transformer son prêt, en crédit à taux constant. Selon l organisme préteur, il peut y avoir, ou pas des pénalités, au moment du passage en taux fixe.

PLAN D ÉPARGNE-LOGEMENT (PEL)

L épargnant s engage à verser périodiquement sur un compte bloqué durant une période comprise entre 4 et 1 ans un montant plafonné rémunéré à un taux fixé par l État; celui-ci attribue une prime maximale de 1 E À l issue de ces périodes et en fonction des intérêts produits, l épargnant peut obtenir un prêt réduit à taux fixe sur une période de 2 à 15 ans.

PENALITE DE REMBOURSEMENT PAR ANTICIPATION

L emprunteur peut vouloir rembourser son crédit, soit en totalité, soit partiellement, ou par obligation dans la mesure où il veut vendre le bien concerné, sauf dans certains cas particuliers où le prêt peut être repris par l acheteur si les conditions financières sont favorables et si le type de prêt le permet ( ce n est pas possible par exemple pour les prêts épargne logement car ils sont liés à l emprunteur et non pas au bien comme le prêt conventionné).
Le prêteur ne peut pas s opposer au remboursement par anticipation à partir du moment où le montant est supérieur à 1% du montant initial. Partant du principe que le prêteur a un manque à gagner par rapport aux intérêts escomptés, la loi lui permet de prendre une pénalité de 3% du montant remboursé. En principe, cette pénalité ne s applique pas aux taux variables. Par contre depuis le 1er juillet 1999, l indemnité ne sera pas réclamée si elle est motivée par un changement contraint de situation professionnelle de l un des époux (licenciement, mutation), par le déménagement familial rendu nécessaire par l occupation d un nouvel emploi dans un autre lieu de l un des conjoints ou par le décès de l un d entre-eux. Cette mesure favorable aux emprunteurs s applique aux prêts conclus à compter de l entrée en vigueur de la loi et ne concerne pas les contrats en cours au moment de sa publication.

PRÊT

C est une relation contractuelle entre un financier et un emprunteur. Le premier prête une somme d argent au second selon un intérêt et une échéance de remboursement sur lesquels l emprunteur s engage.

PRÊT AMORTISSABLE

Prêt dont le montant, la durée et les remboursements périodiques (amortissement du capital et des intérêts) sont déterminés à l avance, suivant le cas, de façon fixe ou en fonction de clauses de révision définies dans le contrat initial.

PRÊT 1 % LOGEMENT

Les entreprises assujetties au « 1 % logement » doivent consacrer ,45 % de leur masse salariale, à l effort de construction destiné au logement de leur personnel. Les fonds correspondants sont collectés par des organismes habilités. L entreprise décide de leur destination: l aide à l accession ou la participation à des programmes locatifs.

PRÊT À TAUX ZÉRO

Prêt sans intérêt consenti par des établissements conventionnés par les pouvoirs publics à l emprunteur qui acquiert sa résidence principale. L État assure la compensation du défaut d intérêt aux établissements distribuant le prêt.

PROMESSE DE VENTE

C est un avant-contrat signé par le vendeur et l acheteur d un bien immobilier (appartement, maison, etc.). Il existe premièrement la promesse unilatérale de vente, qui n’engage pas l acquéreur mais principalement le vendeur durant une période limitée indiquée dans le contrat. Deuxièmement, le compromis de vente, aussi nommé « promesse bilatérale » ou « synallagmatique », qui crime à la fois l acheteur et le vendeur. Un acompte de 1 % du montant de la vente est généralement exigé pour garantir la réalisation de l acte.

QUOTITE

Lorsque plusieurs personnes sont assurées pour un même prêt, la quotité représente le pourcentage du montant total garanti de ce crédit pour chacun des assurés.

rachat DE SOULTE

Il s agit de rachat de parts à la suite de la division d un patrimoine (divorce, succession..). Le montant à financer est établi par le notaire. Le prêteur tiendra compte de la valeur globale du bien pour estimer sa garantie. Les remboursements viendront peut être se rajouter à des charges déjà existantes dont il faudra tenir compte.

REDUCTION D IMPOTS (Résidence principale)

Depuis le 1er janvier 1997, pour les logements neufs, et depuis le 1er janvier 1998 pour les logements anciens, les réductions d impôts sur les intérêts d emprunt ne sont plus possibles. Il peut être considéré que ces avantages ont été remplacés par ceux du prêt %. Pour les prêts souscrits antérieurement, la réduction sur cinq ans continue.
Seules des réductions d impôts concernent les travaux.
Le crédit d impôt accordé pour les dépenses d entretien et de revêtement de surface est augmenté. Il est passé à 2%. Entre le 1er janvier 98 et le 31 /12/2, le plafond des dépenses est de 763 à 1.525 € pour les célibataires et de 1.525 à 3.49 € pour un couple marié. Ces plafonds de dépense s appliquent par année.
Les réductions d impôts pour ravalement, grosses réparations et travaux d amélioration ouvrent droit à une réduction d impôt de 2% de la dépense, dans la limite de 3.49 € pour un célibataire et de 6.98 € pour un couple marié.

rachat CREDIT

Regroupement de tous ses crédits (crédit immobiler, crédit personnel, crédit auto, crédits révolving, .) en seul crédit, de manière à baisser considérablement le montant de ses mensualités de crédit, ainsi que son taux moyen d emprunt.

RECEPTION DES TRAVAUX

Acte par lequel le maître d ouvrage déclare accepter l ouvrage (ou les travaux) sans ou avec réserves, en présence du constructeur. Cet acte intervient à la demande du maître d ouvrage ou du constructeur. Si la réception n est pas accomplie à l amiable, elle peut être accordée judiciairement. Elle constitue le point de départ des différents délais de garantie.

REGLEMENT DE COPROPRIETE

Document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d un géomètre-expert et si possible du constructeur de l immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun l indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance (Par exemple, l interdiction d exercer une activité professionnelle dans l immeuble). Il récapitule tout ce que l on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d un immeuble donné.

REMBOURSEMENT PAR ANTICIPATION

C est le remboursement de son prêt avant son terme prévu au contrat. Le remboursement par anticipation peut engendrer des pénalités. Le prêteur ne peut pas s opposer au remboursement par anticipation à partir du moment où le montant est supérieur à 1% du montant initial. Partant du principe que le prêteur a un manque à gagner par rapport aux intérêts escomptés, la loi lui permet de prendre une pénalité de 3% du montant remboursé. En principe, cette pénalité ne s applique pas aux taux variables. Par contre depuis le 1er juillet 1999, l indemnité ne sera pas réclamée si elle est motivée par un changement contraint de situation professionnelle de l un des époux (licenciement, mutation), par le déménagement familial rendu nécessaire par l occupation d un nouvel emploi dans un autre lieu de l un des conjoints ou par le décès de l un d entre-eux. Cette mesure favorable aux emprunteurs s applique aux prêts conclus à compter de l entrée en vigueur de la loi et ne concerne pas les contrats en cours au moment de sa publication.

SECRET BANCAIRE

Les personnels de banque ont l obligation légale de ne pas divulguer les informations relatives à leurs clients, sauf sous certaines conditions, à l administration fiscale, à la Banque de France et à la justice.

SCI

Une Société Civile Immobilière est un groupement de deux ou plusieurs personnes en vue de l exploitation par location ou occupation d un ou plusieurs immeubles apportés ou acquis par la société. C est la Société qui est propriétaire et non les associés. Elle est une personne morale inscrite au registre du commerce après création de ses statuts. Elle aura un nom, un gérant, un objet social, un patrimoine. Elle permet de dissocier la propriété immobilière de celle d une entreprise. Elle facilite la transmission de patrimoine. Elle se crée essentiellement pour des raisons stratégiques ou fiscales tenant à la séparation de patrimoine.

SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI)

Seules ces sociétés peuvent faire un appel public à l épargne. Elles doivent constituer un patrimoine immobilier et le gérer, Elles sont sous le contrôle de la Commission des opérations de Bourse (COB). Le placement de fonds en parts de SCPI sont comparables fiscalement au statut de propriétaire immobilier.

SURENDETTEMENT

Il est obligatoirement "évité" au montage d une opération immobilière par le financier. Il est du devoir de l établissement prêteur de veiller à ce que les charges globales de l emprunteur puissent lui permettre de vivre correctement. Il y a également un devoir de conseil
Par contre, même si les capacités financières actuelles et même futures du client ont pu être analysées, des circonstances peuvent entraîner des difficultés chez l emprunteur ( maladie, chômage, divorce, séparation, problèmes financiers imprévus..). Il est clair qu il est fortement conseillé à l emprunteur en difficulté d en faire-part à son prêteur. Ce dernier pourra lui proposer des aides ponctuelles comme des plans d apurement ( échelonnement des paiements de retard sur une durée à définir), tout en faisant jouer les assurances souscrites au contrat de prêt.
Si les problèmes sont tels qu il n est pas ou plus possible de négocier avec le créancier, il peut être possible de saisir la commission de surendettement du département qui mettra en place des solutions adaptées.

SYNDIC DE CO-PROPRIETE

Pour les représenter, l ensemble des copropriétaires élit un syndic lors d une assemblée générale. C est généralement un professionnel, qui souscrit les polices d assurance, engage le personnel de l immeuble, exécute les décisions des assemblées, veille à l application du règlement de copropriété, lance les procédures de justice, et de manière générale assure la gestion courante de l immeuble. C est lui qui détient les fonds de la copropriété et en tient la comptabilité. Il est donc chargé du recouvrement des charges et s occupe également du paiement des fournisseurs. Chaque année, au cours de l assemblée générale, il justifie et explique ses comptes. Il peut être élu pour une durée d une ou plusieurs années.

TABLEAU D AMORTISSEMENT

Document joint à l offre de prêt, permettant à l emprunteur de voir la répartition de ses versement entre capital amorti, intérêts, et assurance, ainsi que le capital restant dû